Mietsteigerung durch Rechenfehler?

Frei­burg gehört zu den teu­ers­ten Städ­ten, was Mie­ten anbe­langt. Wer – wie wir der­zeit – nach einer bezahl­ba­ren Woh­nung sucht, ist oft ziem­lich scho­ckiert: nicht nur über das Preis­ni­veau in der Zypres­se, son­dern auch über die Preis­vor­stel­lun­gen etwa der Stadt­bau. Mit Schuld dar­an, dass die Miet­prei­se – so jeden­falls mein sub­jek­ti­ves Emp­fin­den – eher wie­der am Stei­gen sind, dürf­te der Miet­spie­gel sein. Die­ser wird seit letz­tem Jahr nicht mehr von FIFAS – einem Frei­bur­ger Insti­tut mit engen Ver­bin­dun­gen zum hie­si­gen Insti­tut für Sozio­lo­gie – erstellt, son­dern vom Regens­bur­ger Insti­tut EMA. Zumin­dest deren Rekru­tie­rungs­an­zei­ge vor zwei Jah­ren im Amts­blatt erschien mir etwas selt­sam, jeden­falls nicht extrem professionell. 

Wie dem auch sei: Jetzt bin ich im Sonn­tag über eine klei­ne Notiz gestol­pert: Der Sozio­lo­ge Prof. Bal­do Blin­kert (FIFAS) wirft EMA Sta­tis­tik­feh­ler vor, die zu einer nicht der Rea­li­tät ent­spre­chen­den Durch­schnitts­miet­erhö­hung geführt haben sol­len. Die Stadt demen­tiert. Da ich Prof. Blin­kert wäh­rend mei­nes Stu­di­ums (und auch sonst) als einen enga­gier­ten, aber auch bedäch­ti­gen, sei­ne Äuße­run­gen genau abwä­gen­den Wis­sen­schaft­ler ken­nen­ge­lernt habe, hat mich die­se kur­ze Notiz ein biß­chen irri­tiert. Des­we­gen habe ich mal nach­ge­forscht, um was es geht, und bin auf die­se Stel­lung­nah­me Blin­kerts und die­se damit ver­bun­de­ne Anfra­ge der Frei­bur­ger SPD gesto­ßen. In der SPD-Anfra­ge heißt es u.a.:

„Die Kri­tik und die Dis­kus­si­on in den Medi­en und mit uns Gemein­de­rä­ten reißt nicht ab, oft wer­den vor allem die Aus­wir­kun­gen anhand der Lage der Woh­nun­gen, anhand ihres Bau­jahrs und den dar­aus nun mög­li­chen hohen Miet­stei­ge­run­gen, vor allem bei Neu­ver­mie­tun­gen, kritisiert“.

Auch wenn die Frei­bur­ger SPD ger­ne ein biß­chen popu­lis­tisch auf­tritt: da scheint mir etwas dran zu sein.

Was kri­ti­siert Blin­kert nun am Vor­ge­hen von EMA? Zum einen sind es eini­ge sta­tis­ti­sche Wer­te, die nicht ange­ge­ben wer­den, und die so eine Nach­prü­fung der Ergeb­nis­se erschwe­ren. Außer­dem weist er auf Ele­men­te im Berech­nungs­mo­dell hin, die sei­ner Mei­nung nach nicht in einen Miet­spie­gel gehö­ren. Schwer­wie­gen­der ist der Vor­wurf sta­tis­ti­scher Män­gel. Unter ande­rem geht es dar­um, dass bei der zen­tra­len Regres­si­ons­ana­ly­se unsau­ber gear­bei­tet wurde: 

„Von den 50 miet­preis­re­le­van­ten Merk­ma­len […] sind 10 in einem sta­tis­ti­schen Sin­ne nicht signi­fi­kant, wenn die übli­cher­wei­se akzep­tier­ten Signi­fi­kanz­ni­veaus berück­sich­tigt wer­den […] Nor­ma­ler­wei­se wür­de man die Regres­si­ons­ana­ly­se ohne die­se nicht­si­gni­fi­kan­ten Merk­ma­le wie­der­ho­len. Das wür­de aber erheb­li­che Aus­wir­kun­gen auf alle ande­ren Prä­dik­to­ren (Zu- und Abschlä­ge) haben.“

Auch wenn es ein gewis­ses „Geschmäck­le“ hat, wenn der vor­he­ri­ge Auf­trag­neh­mer den jet­zi­gen kri­ti­siert: wenn da was dran ist, und ich zumin­dest fin­de eine gan­ze Rei­he von Prof. Blin­kerts Argu­men­ten über­zeu­gend, dann soll­te die Stadt noch ein­mal ihre Aus­schrei­bungs­pra­xis überdenken. 

War­um blog­ge ich das? Die hier recht plas­tisch sicht­bar wer­den­de Vor­stel­lung, dass ein paar Ände­run­gen im sta­tis­ti­schen Modell eines mit einer gewis­sen recht­li­chen Wir­kung ver­se­he­nen Gut­ach­tens, wie dies der Miet­spie­gel ist, zu deut­li­chen Aus­wir­kun­gen auf den loka­len Woh­nungs­markt füh­ren kön­nen, fin­de ich erschre­ckend. Letzt­lich klingt das fast so, als müss­te in sol­chen Fäl­len auch das Erhe­bungs­ver­fah­ren recht­lich stan­dar­di­siert wer­den. Und wenn da was dran ist, dann ist das ein Pro­blem, das etwas mehr Auf­merk­sam­keit wert ist als vier Zei­len im Sonn­tag.